养老产业的盈利模式范文篇1
关键词：养老地产；老龄化；发展模式；成功要素；
中图分类号：TU984文献标识码：A
一、商业养老房产发展的现状
老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。
1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。
2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。
二、对商业性养老地产发展的几点建议
1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。
2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。
三、构建商业养老房产发展模式
1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。
2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，510年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。
3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
【参考文献】
[1]潘彤.市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.
[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.
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养老产业的盈利模式范文篇2
[关键词]民办养老机构;成本控制;融资
[中图分类号]F275.6[文献标识码]A
CostControlofPrivateNursingInstitutionsfortheAgedandtheFinancingStrategy
WUYaqin，HANXu
Abstract：Unlikestate-ownedold-agenursinginstitutions，privateinstitutionsfortheagedtakecostcontrolasthemainprofitablemeasure，includingworkingcostsoflandsorhouses，maintenancecosts，utilityexpenseandlaborcharges.Privateinstitutionsfortheagedareshortoffundastheprofitabilityispoor，theoperationalcircleislong，thefinancingchannelissingle，thefinancialmarketisunsoundandthegovernmentsupportisinsufficient.Strategiesareproposed，includingenhancingtheinternalconstructionoftheprivateinstitutions，providingsoundsupportpolicy，encouraginginvestmentofprivatefundintheindustry，strengtheningthebuildingthecreditappraisalsystemforfacilitatingthehealthydevelopmentofprivatenursinginstitutionsfortheelderlywithefficientcostcontrolmeasuresandascientificfinancingpattern.
Keywords：privatenursinginstitutionfortheaged，costcontrol，financing
随着辽宁省老龄化进程的不断加速，辽宁省提前步入老龄化社会结构体系，为此《辽宁省十三五规划》提出了全社会要大力发展养老机构，鼓励民间资金投资于养老服务产业，并且完善养老融资政策体系。民办养老机构是养老服务产业的重要组成部分，由于民营养老机构获得政府财政支持的力度比较小，另外基于民办养老机构的盈利目的，控制好运营成本与拓展融资途径是民办养老机构健康发展所必需要解决的首要问题。
一、民办养老机构成本的构成因素
民办养老机构不同于公办养老机构，因此民办养老机构的成本控制是实现其盈利的重要手段，结合相关实践调查，以锦阳市民办养老机构为例，民办养老机构的成本主要包括：
（一）土地或者房屋使用费用
土地与房屋使用费用是养老机构运行费用的重要组成部分，公办养老机构由于其属于国有性质，因此在土地使用上享有优惠政策，一般不需要缴纳各种土地使用费等，而民办养老机构的土地使用则要占到其成本支出的很大部分，甚至达到70%左右。民营养老机构获得土地的方式主要是通过招、拍、挂等竞争方式获得，但是在高房价的背景下，民办机构很难有足够的资金用于购买土地，为此他们不得不以租赁的方式获得房屋的使用权。
（二）养老机构的维修费用
养老机构的运行过程中需要通过维修等后勤工作给予支持，例如养老机构相关设备的故障维修等，这些都需要消耗一定的费用，但是通过实地观察民办养老机构的维修费用主要包括：房屋维修、设备发生变化的支出、固定成本以及对外工作的维护等。总体看民办养老机构的维修费用与公办养老机构的维修费用基本一样，属于固定成本。
（三）水电煤等基本费用
水电煤等费用属于养老院的固定成本。根据相关政策制度，国家对公办养老院的水电煤等费用制订了优惠的政策，以电费为例，给予公办养老机构的用电给予当地最优化的价格，而民办养老机构则享受不到该政策。另外民办养老机构的生活必需品采购成本也是日常费用控制的关键点。由于近些年辽宁省物价上涨过快，尤其是食品价格一直处于上涨趋势，因此物资采购合理化也是提高民办养老机构的重要举措。
（四）人工费用
民办养老机构的人员主要包括：管理人员、厨师、卫生清洁人员以及护工。随着高级技工人员的减少以及养老服务体系的快速发展，养老机构人工需求与人工数量短缺的矛盾越来越突显，因此人工费用的标准也在不断的提高。据不完全统计，养老机构的护工工资已经高达4000元左右，而且此种趋势还不断上升，即使在高工资的背景下，民办养老机构仍然找不到护工人员。
通过对民办养老成本构成因素的总体分析，我国民办养老机构普遍存在运行成本高，资金短缺的问题，这些问题的存在严重阻碍民办养老产业的健康发展，不利于构建科学的社会养老服务体系。
二、我国民办养老机构运营资金短缺的原因
资金是支持养老机构发展的因素，从锦州民办养老机构的运行现状看，民办养老机构的资金主要存在：一是民办养老机构的成立资金需求量比较大。民办养老机构由于难以获得政府财政支持，因此民办养老机构在成立之初需要投入大量的资金，房屋的租赁、设备购买、人员招聘以及各种配套设施的完善等等。另外民办养老机构还要面临“床”空置的问题;二是资金来源渠道单一。基于辽宁省养老市场竞争的日益激烈以及人们生活水平的提高，民办养老机构的成本高、补贴少等问题导致其很难与公办养老机构竞争，造成民办养老机构存在“三高”，空置率高、成本高、人员流动高的问题，造成此种问题的根本原因是民办养老机构的融资渠道单一造成的;三是费用支出项目多。民办养老机构所面对的是老年人，因此在具体的运营中所面临的各种费用支出项目比较多。针对养老机构运营资金短缺的现状分析，造成资金短缺的主要原因是：
（一）民办养老机构的盈利能力差
虽然养老机构具有一定的公益性，但是其是以盈利为目的的，如果长期实现不了盈利就势必会影响养老机构的正常运行。根据相关资料显示，如果养老机构的入住率达不到60%，就标志着该机构处于亏损状态。通过对锦州市多家民办养老机构的调查，大部分养老机构的入住率不足60%，由此可见民办养老机构盈利能力较差。造成民办养老机构入住率不高的因素是：一方面是基于民办养老机构的高费用造成的，相比公办养老机构，民办养老机构的收入标准比较高，这样会给养老人员造成巨大的压力，他们不愿意进入养老院;另一方面是由于我国相关政策对民办养老机构的扶持力度不够造成的。另外也和民办养老机构的管理模式有关，民办养老机构为了获得更大的利润空间，他们没有提供相应的优质服务，结果导致养老人员不愿意入住。
（二）资金运作周期长
以某民办养老机构管理者所言：“民办养老机构要想收回成本需要20年左右的时间，为了维持养老机构的日常运作，其需要不断的向里面投钱”。由此可见民办养老机构资金运转周期比较长，需要的资金量比较大。一般民办养老机构获取资金的方式主要包括：一是自由资金。自有资金是民办养老机构运行的主要力量，其主要是通过养老机构法人的资金投入。其自己投入主要是依赖于自己的资产;二是银行贷款。基于养老机构的特殊性，商业银行对民办养老机构的信贷支持力度不高，而且信贷利率也比较高，因此通过信贷减少民办养老机构会造成盈利空间的压缩，从而不利于盈利。
（三）民办养老机构的融资渠道单一
民办养老机构由于很难获得财政支持，因此其资金主要是通过各种融资渠道获得，但是从实际现状看，民办养老机构的融资渠道比较单一：一是民办养老机构内部融资不足。由于民办养老机构的盈利能力相对较差，再加上其资金周转周期比较长，因此很难通过内部渠道获得足够的资金。二是外部融资渠道闭塞。银行是民办养老机构融资的主要途径，但是由于民办养老机构缺乏相应的担保，导致银行部门不愿意向其开展信贷业务。三是民间资本的介入不足。据相关部门的统计，我国民间资本现存量比较大，而且民间资本存在投资瓶塞的问题，但是由于养老领域的低盈利性，导致民间资本对养老产业的投资兴趣不高。
（四）金融市场不完善，政府配套力度不够
完善的制度规定是促进融资扶持有效实施的关键因素，目前我国对于养老服务仍然停留在以服务本身的公益性角度，而忽视了养老服务产业的经济属性，这样必然会造成民间资本不愿意投资于养老服务产业，尤其是民办养老产业的土地、财政、融资等政策的缺失，造成民间资本投资的积极性不高。虽然近些年我国加强了关于养老产业融资的相关政策等，但是与先进国家相比却存在制度设计、管理监管等问题，最终增加了民办养老机构的融资难度。
三、加强民办养老机构成本控制与拓展融资的对策
加强成本控制是实现民办养老机构盈利的重要手段，拓展融资渠道是解决民办养老机构资金短缺的主要途径，通过完善的成本控制举措与科学的融资模式对促进民办养老产业的健康发展，实现全面建成小康社会具有重要的意义。
（一）加强民办养老机构的内部建设
控制成本就是要从机构内部建设入手，通过完善的内部建设制度，降低不合理费用的支出，提高机构的盈利空间。首先树立“以人为本”的服务理念。养老机构的对象是老年人，因此养老机构必需要准确定位服务层次，将提高入住老人的满意度作为经营的考核标准，及时与居住老人进行沟通，了解工作中所存在的问题，通过提供优质的服务提高入住率。其次重视机构的内部管理。由于民办养老机构获得财政的支持力度比较少，因此机构要规划内部控制，建立规范的管理机制，建立清晰的责任岗位制度，以此提高工作效率。当然最重要的是民办养老机构工作人员要树立精细管理意识，在平时的工作中要节约用电、用水等，以此降低固定费用的支出。最后大力发展中间业务，增加收入来源。收入与支出关系是民办养老机构关注的重点，支出越高，机构的盈利空间就越小，因此要提高盈利就必须要不断扩大业务范畴，例如养老机构可以开展医疗卫生服务产业，针对老人的需求与医疗卫生部门建立合作，开展“订制化”的服务，以此增加收入。
（二）建立完善的民办养老机构扶持政策
政府的扶持政策是提高养老产业发展的引导者，例如葫芦岛市通过财政补贴方式（对符合条件的民办养老机构给予建设补贴和运营补贴）促进了民办养老机构的发展，因此我国要建立完善的扶持政策：一是完善民办养老机构财政补贴政策。各级政府要逐年增加财政性资金，支持养老服务体系建设。完善扶持政策，吸引民间资本投资养老服务机构和企业。对于民办养老机构的工作人员缺乏社会保障的问题，相关部门要建立相应的补贴机制，以此提高工作人员的稳定性;二是建立民办养老机构投入主体退出机制。在市场环境下，要进一步发挥市场的作用，通过优胜劣汰及时淘汰落后的民办养老机构，并且加强对民办养老机构的监督力度，对于违规的行为要坚决给予严厉的制裁;三是建立完善的配套设施建设。例如辽宁省对符合条件的民办非营利性、公建民营类养老服务机构给予补助投资、贷款贴息、运营补贴;对符合条件的公办养老服务机构中的地市级综合性老年人养护中心、县（市、区）综合性社会福利中心给予建设补助;对养老机构投保综合责任保险给予适当补助，各市按一定比例进行配套。
（三）鼓励民间资本投入民办养老产业领域
“十三五”规划提出鼓励民间资本和境外资金投资养老产业，民间资本是丰富与发展养老产业的重要部分，通过民间资本的介入可以缓解养老资金缺口、提高机构的运营效率。首先明确民间资本投资养老产业的性质。虽然民间资金投资养老产业是以盈利为目的的，但是其不能偏离养老服务的公益性，通过民间资本的介入盘活整个养老产业的健康发展;其次要积极创建有利于民间资本投资的环境。一方面政府部门要加强对民间融资干预，为民间资本提供方便。由于我国资本市场还不健全，尤其是在互联网金融快速发展的背景下我国融资环境还不完善，因此需要政府部门发挥引导职能，通过细化的政策提高民间融资环境，从而为民间资本的投资提供优质的政策环境。另一方面加强基础设施建设，提高养老服务网络建设。要充分发挥民间资本的优势，大力发展基础设施的建设，为养老产业的发展提供资金支持，从而提高老人的幸福指数。
（四）加强民营养老机构信用评价体系的建设
民营养老机构在融资时，之所以困难重重，与信息不畅通、自身建设不规范、管理不标准有很大的关联。因为银行或其他的金融机构，不能从企业获得足够的信息，难以更多的了解企业的信用状况，所以在处理民营养老机构的贷款申请时，往往较为谨慎。这也就说明了，加强民营养老机构信用评价体系的重要性。加强民营养老机构信用评价体系的建设，首先要确定信用评价的机构。信用评级机构的设立会有一个过程，先期考虑行业的成熟程度、信息的充分性以及成本的收益对比，可由政府多个相关部门协调成立，待市场发育到一定程度后，可由社会评级机构进入。评级机构在进行具体的业务操作时，需制定统一的行业评价标准，规范的评价程序，科学的评级结果。信用评级体系的建立反过来也会形成倒逼机制，促进民营养老机构自身的规范性经营，标准化管理，这样会形成良性循环。
总之，在人口老龄化加速的背景下，民办养老机构是整个养老产业健康发展的重要因素，基于民办养老机构所存在的公益性与盈利性的矛盾关系，为切实发挥民办养老机构服务职能，必需要从内部成本控制和融资渠道拓展入手，以科学的成本费用支出、完善的融资机制促进民办养老产业的发展，实现全面建成小康社会的目标。
[参考文献]
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[3]萨丽娜.人口老龄化背景下的辽宁省养老服务体系研究[D].沈阳工业大学硕士研究生论文，2014
养老产业的盈利模式范文篇3
【关键词】养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2CCRC开发模式对我国的启示
2.1满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
【参考文献】
[1]李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.
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